Schriftform beim Mietvertrag
Was es hinsichtlich der gesetzlichen Schriftformklausel des § 550 BGB zu beachten gilt.
Wer einen langfristigen Mietvertrag abschließt oder nach Abschluss ändert beziehungsweise ergänzt, sollte penibel darauf achten, die gesetzliche Schriftformklausel des § 550 BGB einzuhalten.
Nach dieser Bestimmung gilt ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form abgeschlossen worden ist, als für unbestimmte Zeit geschlossen. Die Kündigung ist dann unter Einhaltung der gesetzlichen Frist jederzeit, jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Mietraumes zulässig.
Die Bestimmung gilt sowohl für Wohnraum als auch für andere Räume, Grundstücke und Pachtverträge.
Die Schriftform ist nicht nur bei erstmaligem Abschluss des Mietvertrages, sondern auch bei späteren Änderungen oder Ergänzungen zu beachten. In einem Fall hatten Mieter und Vermieter einen Mietvertrag über Gewerberäume geschlossen und nach mehreren Jahren den Mietvertrag einvernehmlich um 20 Jahre verlängert, dabei wurde dem Mieter eine zusätzliche Option von weiteren 10 Jahren eingeräumt, so dass der Mieter meinte, über die Mieträume im Ergebnis weitere 30 Jahre verfügen zu können.
Vor Vereinbarung dieser Verlängerung, aber nach Abschluss des Mietvertrages, hatte der Vermieter dem Mieter einen weiteren Raum zur Nutzung überlassen, der nicht im Mietvertrag genannt war. Bei diesem zusätzlichen Raum handelte es sich um einen solchen, den der Mieter für Verwaltungsarbeiten und Personalangelegenheiten seines Unternehmens nutzte, so dass dieser Raum nicht unbedeutend für den Mieter war.
Das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht hat in seinem Berufungsurteil deshalb entschieden, dass auch die Überlassung dieses zusätzlichen Büroraumes in den schriftlichen Mietvertrag hätte einbezogen werden müssen. Dies war nicht geschehen, der Raum war lediglich aufgrund mündlicher Absprachen überlassen worden. Dies führte dazu, dass die Verlängerung des Mietvertrages um 20 Jahre plus Einräumung der 10-jährigen Option unwirksam war und die von Seiten des Vermieters ausgesprochene Kündigung den Mietvertrag bereits kurz nach Abschluss der Verlängerungsvereinbarung beendete, so dass der Mieter zur Herausgabe der Räumlichkeiten verurteilt wurde (Urteil des OLG Schleswig vom 16.08.2023 – 12 U 152/22). Das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht hat in seinem Urteil die Revision nicht zugelassen, die gegen die Nichtzulassung eingelegte Nichtzulassungsbeschwerde beim Bundesgerichtshof wurde vom Bundesgerichtshofverworfen (Beschluss des BGH vom 21.02.2024 – XII ZR 91/23).
